[공인중개사 민법 민사특별법] 상가건물 임대차보호법 기출지문 정리

[공인중개사 민법 민사특별법]   상가건물 임대차보호법 기출지문 정리

 

1. 갑은 을 소유의 서울특별시 소재 X 상가건물을 2009. 6. 1. 보증금 4,500만 원에 임차하여 같은 날 인도받은 후, 같은 해 6. 10. 적법절차에 따라 사업자등록을 신청하였다. 갑이 임차목적물을 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지는 공장으로 사용하였다면, 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2012년 36번

대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결
[판시사항] 상가건물 임대차보호법 적용대상인 '상가건물 임대차'의 의미 및 이러한 '상가건물'에 해당하는지에 관한 판단 기준
[판결요지] ... 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.


2. 상가건물 임대차보호법에 관한 설명이다. 일시사용을 위한 것임이 명백한 임대차에는 이 법이 적용되지 않는다.(O)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2011년 39번

상가건물 임대차보호법 제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.


3. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의 없이도 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 임대차에 관한 정보제공을 요구할 수 있다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2019년 37번

상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.

해설 : 임대인의 동의를 받아야 한다.


4. 임차인이 임차한 건물을 중대한 과실로 전부 파손한 경우, 임대인은 권리금회수의 기회를 보장할 필요가 없다.(O)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2019년 37번

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (각 호 생략)

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

해설 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에는 임대인은 권리금회수의 기회를 보장할 필요는 없다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서).

 

5. 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으나 전체 임대차기간이 7년을 초과해서는 안된다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2019년 37번

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 

해설 : 7년이 아니라 10년이다.


6. 임대차가 종료한 후 보증금이 반환되지 않은 때에는 임차인은 관할 세무서에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2019년 37번

상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

해설 : 관할 세무서가 아니라 관할 법원에 신청할 수 있다.

 

7. 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인의 계약해지의 통고가 있으면 즉시 해지의 효력이 발생한다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2019년 37번

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이) 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

해설 : 즉시 해지의 효력이 발생하는 것이 아니라 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

8. 임대차목적물인 상가건물을 6개월 동안 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2018년 39번

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

해설 : 6개월이 아니라 1년 6개월 이상이다.

 

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9. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금을 지급할 자력이 없는 경우 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다.(O)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2018년 39번

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

10. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다.(O)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2018년 39번

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우


11. 갑은 을 소유의 서울특별시 소재 X 상가건물을 2009. 6. 1. 보증금 4,500만 원에 임차하여 같은 날 인도받은 후, 같은 해 6. 10. 적법절차에 따라 사업자등록을 신청하였다. 갑ㆍ을 간에 임대차기간을 정하지 않은 경우, 계약갱신이 없다면 그 계약은 2011. 5. 31.에 만료된다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2012년 36번

상가건물 임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

해설 : 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 보기 때문에(상가건물 임대차보호법 제9조 제1항), 2011. 5. 31.이 아니라 2010. 5. 31.에 만료된다.

12. 갑은 을 소유의 서울특별시 소재 X 상가건물을 2009. 6. 1. 보증금 4,500만 원에 임차하여 같은 날 인도받은 후, 같은 해 6. 10. 적법절차에 따라 사업자등록을 신청하였다. 갑이 임차부분의 일부를 경과실로 파손한 경우에는 계약갱신을 요구하지 못한다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2012년 36번

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

해설 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에는 계약갱신을 요구할 수 없으나(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제5호), 중과실이 아닌 경과실로 파손한 경우에는 계약갱신을 요구할 수 있다.

13. 갑은 을 소유의 서울특별시 소재 X 상가건물을 2009. 6. 1. 보증금 4,500만 원에 임차하여 같은 날 인도받은 후, 같은 해 6. 10. 적법절차에 따라 사업자등록을 신청하였다. 보증금 이외에 매월 50만 원의 차임을 지급하기로 하였다면, 갑은 보증금 중 1,500만 원에 대해서는 다른 담보물권자에 우선하여 변제받을 수 있다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2012년 36번

해설 : 서울특별시에 있는 X 상가건물의 경우 보증금과 차임을 합산한 금액이 6,500만 원 이하의 임차인은 2,200만 원을 우선변제받을 수 있다(상가건물 임대차보호법 제14조, 같은법 시행령 제6조 제1호, 제7조 제1항 제1호). 이 사건의 경우 보증금과 차임을 합산한 금액이 9,500만 원(= 보증금 4,500만 원 + 월 차임 50만 원 x 100)으로서 6,500만 원을 초과하므로, 제14조 우선변제권의 대상이 아니다.


14. 상가건물 임대차보호법에 관한 설명이다. 상가건물의 공유자인 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 공유물의 관리행위이므로, 공유지분의 과반수로써 결정하여야 한다.(O)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2011년 39번

대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결
[판시사항] 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 것이 공유물의 관리행위인지 여부(적극)
[판결요지] 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.

15. 상가건물 임대차보호법에 관한 설명이다. 임차인이 상가건물을 인도받고 「부가가치세법」등에 의 한 사업자등록을 신청하면 사업자등록증이 교부된 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다.(X)
출처 : 공인중개사 민법 및 민사특별법 2010년 37번

조문 : 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

해설 : 사업자등록증이 교부된 다음날부터가 아니라 사업자등록을 신청한 다음날부터 대항력이 생긴다.

 

 

 

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